故事发生在北平宝禅胡同十三号，这里原是清朝郑王府的住所。由于居住者时常莫名死亡，该宅被冠以“凶宅”之名，成为北平十大凶宅之一。上海一对夫妇租下了这个古旧的房子，并请来了一位守夜的老人讲述这座宅院的往事。 在八国联军入侵北京期间，郑王的父亲因不允许洋人占用宅院而被洋人用马拖死。从此，宅中便流传着一些古怪的故事。郑王的儿子翁不务正业，他的父亲对此也无可奈何。 在一个祭祖的夜晚，郑王手脚痉挛而死。民国之后，翁迫于生计卖掉了宅院，他的妻子上吊自杀，妹妹不幸沦落到妓院，一位军阀将军赎她为妾，却对她百般凌辱。其女儿长大后，又遭受日军的侮辱。自此，宅内常有女鬼夜哭……